东京房价中心地段价格高

在从东京市谷站步行约5分钟的高端住宅区,三井不动产Residential开发的“PARK COURT 千代田四番町”位于其一角。平均价格为每套2亿日元(约合人民币1179.28万元)以上,价格昂贵。该公司社长嘉村彻表示“当初计划用约1年时间完成销售”,但在2021年1月启动销售后,短短半年就售罄。

大和证券的高级分析师大村恒平表示,由于日本长期的低利率,容易使用贷款,同时“新冠疫情下储蓄率提高,富裕阶层对高价项目的购买意愿进一步提高”。

日本都市部的住宅楼价格明显上升。日本运营房地产信息网站“Mansion Review”的One of a kind inc.(位于东京港区)统计显示,东京都心5区目前二手住宅楼价格比2018年上涨16%。三井不动产Residential的社长嘉村说:“两个人都工作、收入高的有实力夫妻(power couple)即使高达约2亿日元也纳入购买对象”,。

由于新冠疫情下的居家办公浸透,发生了在城市中心居住的人“迁往郊外”的现象。另一方面,从全世界汇聚的资金涌向城市的中心,推高了中心地段的房价。

行情上涨的背景是货币宽松释放的充裕资金的流入。海外投资者正在将资金投向能获取稳定收益率、从全球来看显得低估的日本优质租赁住宅楼。

“2020年底在东京和横滨取得2栋租赁住宅”,美国的房地产投资公司PGIM房地产公司(PGIM Real Estate)的日本法人社长Morgan Laughlin如此表示。该公司一直以办公楼和商业设施为中心投资日本的不动产,但今后还计划增加公寓的买入额。

看中的是租金收入除以房价的资本回报率和长期利率之差——收益率差(Yield Spread)稳定且高。德意志资产管理公司统计显示,东京的住宅在3.5~3.9%,预计到2025年也基本不会改变。

世界住宅价格因新冠疫情下的货币宽松而在上涨。在美国,4月的标普CoreLogic凯斯-席勒房价指数比上年同月上涨14.6%,创出有统计数据的1987年以来最高增速。伦敦和首尔等其他大城市房价也明显上涨。

虽然城市地区明显上涨,但观察世界整体,日本的项目仍被认为“性价比高”。在美国等地出现缩减量化宽松规模的趋势的背景下,主流观点仍认为日本将长期维持超低利率。PGIM房地产公司日本法人的社长Morgan Laughlin表示,“在低利率背景下,(对日本住宅楼的)不动产投资具有吸引力。即使是在新冠疫情下,对日本的关注也没有下降”。

但是,资金并未流向所有的住宅楼。便利性糟糕的郊外项目被敬而远之,价格正在下跌。城市中心和郊外明显形成分化,“K型分化”正在加强。

“虽然定价与行情相比偏低,但还是陷入苦战”,日本一位房地产营销人员如此抱怨。因为湘南地区(神奈川县)的JR东海道线沿线的住宅楼在销售开始半年之后的现阶段,仍没有完成销售的时间表。在东京23区之外,还有推出2年以上仍未售罄的超高层住宅楼。

郊外住宅楼的买家多为一般的工薪族家庭。在收入增长乏力的情况下,缺乏购买余力。郊外的住宅楼还与低价独栋住宅形成竞争。大和证券的大村认为,“新冠疫情导致家庭年收入差距扩大,也是城市中心和郊外形成两极分化的背景”。

野村证券的不动产行业分析师福岛大辅指出,“如果新冠疫情平息,受经济活动重启推动,富裕阶层的资金将趋于活跃,有可能进一步推高城市中心住宅楼的人气”。

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