日本高端住房销售顺畅

2020年东京圈上市的新建楼盘低于3万套,这是经济泡沫破灭后1992年以来的最低数量。另一方面,每套平均售价突破6000万日元(约合人民币367.28万元),创出1990年以来的新高。售价在1亿日元(约合人民币612.13万元)以上、且每坪(3.3平方米)单价超过1000万日元(约合人民币61.21万元)的超高价房产在最近几年稳定供应约2000套,正在推高行情。

眼前是明治神宫和代代木公园的广阔绿地,远处则是新宿的摩天大楼。从39层公寓“PARK COURT 涩谷 THE TOWER”向外眺望的景观在东京来说也是屈指可数,这里从1月开始可以入住了。

这处楼盘是在涩谷区政府重建的时候建成的,最高层的居室面积超过200平方米,价格达到约15亿日元(约合人民币9181.95万元)。每坪单价达到约2400万日元。作为卖方的三井不动产Residential表示,2018年开盘后很快就成交了。

日本不动产经济研究所的统计显示,2020年开始出售的1亿日元以上的高级楼盘达到1818套。最高价是野村不动产的“PROUD代官山FRONT”的6.9亿日元(每坪单价为1243万日元)。2010年以后,最高价的房产项目徘徊在约5亿日元至约15亿日元。

对大型房地产企业正在出售的主要超高价项目进行分析,发现住友不动产的“Grand Hills目黑一丁目”的最顶层阁楼为5亿日元左右(约合人民币3060.65万元)。东京建物等正在开发的“白金The SKY”也达到5.3亿日元,森信托株式会社的“Foretseine涩谷富之谷”预定近期开盘的最高价为5.2亿日元左右。均建在热门的高端住宅用地上。

实际上,稀缺性极高的“过亿日元住宅”被公开销售的情况并不多。非公开销售的最典型案例是三井不动产Residential以“Park Mansion”品牌销售的项目。该公司称之为“唯一无二”的项目,开发了61栋。以有限的客户为中心推销,销售价格并未对外透露。

关于这些高档楼盘的价格水平,观察二手房可以看出端倪。东京KANTEI的统计显示,2020年在东京圈流通的二手房每套价格为3487万日元(约合人民币213.45万元),比2019年上涨了2.7%。5000万日元以上的项目占16.4%,自2014年起持续增加。二手房也是由高价项目拉动行情。

在2020年上市的二手高档楼盘中,有一定套数流通、平均每坪单价在1000万日元以上的项目为9栋,与2019年的5栋相比几乎翻了一番。最高价是“Park Mansion桧町公园”,平均坪单价达到1637万日元。与2019年流通项目中最贵的“虎之门Hills Residence”的1591万日元相比,价格差巨大。

买卖超高价项目的主要是富裕阶层。各大型不动产公司的统计显示,如果有处在特定地区、且面积、设备、服务和风景在内的周边环境等符合一定条件的项目出售,希望获得信息的“意向客户”很多。听说很多人会在看中之后当即决定。

超高价项目的交易趋于活跃,在很大程度是因为富裕阶层的壮大。野村综合研究所的统计显示,净金融资产持有额在1亿日元以上的“富裕阶层”2019年达到132.7万个家庭,在2005年以后创出新高。其中,5亿日元以上的“超富裕阶层”比2005年增加近7成,达到8.7万家庭。在“安倍经济学”启动的2013年以后,日本的富裕阶层一直稳步增加。

在新冠疫情扩大让经济遭受重挫的背景下,目前的日经平均指数时隔30多年首次突破3万日元,可以说富裕阶层的腰包并未受到影响。情况与1990年代初期泡沫破灭后和2008年雷曼危机后等曾经的经济萧条期有所不同。

此外,与海外主要国家相比,日本的房地产价格被认为相对便宜。包括投资和用于居住的实际需求在内,外国人购买的情况正在增加。

“高档楼盘正在回归东京都中心,就像高端住宅刚开始上市时一样”,东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出。过亿日元住宅销量最大的是1990年的3079套。目前,没有理由不去开发这种高端住宅的项目。卖给富裕阶层的高档楼盘市场似乎不会受经济大环境的影响,繁荣依旧。

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