新冠疫情影响东京圈的新房发售

在日本,由于新型冠状病毒疫情扩大,房地产企业此前设定强势价格的新建住宅市场迎来转折点。日本不动产经济研究所4月16日发布的数据显示,2019年度东京圈的发售套数比上年度减少2成,自1992年度以来、时隔27年跌破3万套。2020年度也很可能低于3万套。在不确定疫情何时结束的背景下,消费者越来越慎重,房地产企业的战略正在动摇。

日本不动产经济研究所的统计显示,2019年度东京圈的发售套数为28563套,比上年度减少22%。2020年3月同比减少36%,降至2142套,大幅减少,出现了为防止传染而停开样板间等影响。该研究所认为,2020年度有可能也低于3万套。如果连续2年低于3万套,将是1991~1992年以来的首次。

一般的市场机制是发售套数减少会带来价格下降,但近年来情况有所不同。2019年度的平均价格上涨2%,达到6055万日元(约合人民币398万元),2020年3月单月也达到6156万日元(约合人民币405万元)。处于2000年度以后的最高水平。

 

房地产企业持有在地价、建材价格和人工费高的时期建设的项目,希望高价销售。房企正在减少供给、维持价格的同时压缩库存。从需求方面来看,富裕阶层、投资者、双职工收入高的有实力夫妻(power couple)家庭一直支撑着市场。

 

针对前景,业界存在乐观预期。野村不动产认为,“住宅需求并未减少,只要新冠的影响结束,需求就将复苏”。东京KANTEI的高级主任研究员井出武预测称,“2020年度维持高价的可能性大”。

 

不过,不动产经济研究所的调查显示,2019年1~12月的东京圈全年签约总套数为31695套,连续2年减少,创出1992年以来、时隔27年的最低水平。近年来的价格上涨也产生影响,显示发售当月销售比例的签约率2019年度为61%,连续4年低于判断销售强劲与否的大致标准的70%。

 

需求方出现暂缓购买的行动。东京都中央区的男性个体经营者(40岁)表示,“比起急急忙忙买房,觉得更应该再观望一下,暂时先不买”。该男性来自双职工家庭,与妻子(42岁)及长女(5岁)3人生活在东京市中心地区,正在寻找3LDK(三室一厅一厨一卫)价格7000万日元(约合人民币460万元)左右的房子。现在价格较高而无法出手,不过他认为受疫情影响,房价将和雷曼危机时一样下跌。

 

在东京都内经营中小企业的男性付了中心地区约2亿日元(约合人民币1315万元)的住宅定金,但是之后解除了合约。

因为入境限制,购买东京市中心高价房产的中国投资者等也难以回到日本。一家大型房地产企业的相关负责人表示,从2020年2月底开始无法接待海外客户,海外投资者的购买数同比减少了约3成。

 

东急不动产自2019年10月开始销售的“Branz Tower 丰洲”预计2022年3月交付(东京都江东区)

 

2008年9月的雷曼危机后,东京圈的房地产市场行情下跌。不动产经济研究所公布的数据显示,2009年度东京圈的出售户数跌破4万套,均价比2008年底减少4%,降至4573万日元(约合人民币300万元)。资金周转困难的中小房地产企业纷纷降价销售以回笼资金,大型企业也被卷入价格战。中小房地产企业接连破产,据悉2009年房地产企业数量从2005年的328家几乎减少了一半。

 

不过现在也存在和当时情况不同的地方。从7家大型房地产企业的出售户数占东京圈新建住宅总出售户数的比例来看,当时为3成,而现在接近5成。大型房地产企业强化了对市场的支配力,为了避免价格下跌,用3年左右的时间慢慢销售,即使购买减少也不降价。此外,售出的部分房子已经有人入住,难以下调其余房源的价格。

 

另一方面,三井住友信托基础研究所的主任研究员菅田修调查发现,尚未出售的“潜在库存”截至 2019年底达21908套。菅田表示,如果实体经济恶化,“很可能出现支撑高价房源的资产家减少、刚需阶层的收入也降低的局面。即使是有实力的房地产企业,也会发生优先清库存的情况”。

 

围绕房地产市场的价格前景,眼下乐观预期和悲观预期交织。疫情看不到平息的迹象,还有声音指出,“即使存在一定的需求,也难以推测价格”(三菱地所)。在萎缩的市场上,房地产企业与需求方打起了心理战。

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