在恒大集团信用风险笼罩全球市场的情况下，6月发行的中国房地产投资信托基金（REIT）市场则表现出众。截止到9月底，9只基金的交易价格均较6月底上涨，平均涨幅接近1成。在全球都在规避风险的情况下，作为“震源地”的中国房地产市场表现出色的背景原因究竟是什么呢?
6月21日，中国共有9只REIT同时在上海和深圳的证券交易所上市。之前中国也出现过以机构投资者为对象的未上市私募REIT，但推出面向个人投资者的公募REIT尚属首次。与日本、美国的REIT一样，中国的REIT机制是把在市场上募集的资金作为本钱投资于实物资产，然后向投资者分配收益。
从基金交易价格来看，上涨势头十分明显。从6月末到9月末，9只基金的平均涨幅达到9％。投资于废弃物处理设施的首钢绿能和投资于污水处理厂的首创水务分别大幅上涨19％。投资于高速公路的浙江杭徽上涨11％，投资于仓储物流的普洛斯也上涨10％。
而同一期间的上证综合指数下跌1％，美国道琼斯30种工业股平均指数下跌2％。标普发达国家REIT指数下跌1％，日本东证REIT指数也下跌了4％。与股票市场和国外REIT市场相比，中国REIT的表现十分出色。
其背景原因是中国相关部门对REIT实施的大力“保护”。上市条件为过去3年以上拥有稳定的运营业绩，对象地区仅限于北京和上海周边等大城市圈。资产有息负债率（有息债务占总资产的比率）控制在20％以下，单日价格波动幅度限制在10％以下。
上市基金仅限于高速公路、工业园区、仓储物流等基础设施领域。在以上市为目标的讨论过程中，也探讨过像日本和美国那样投资于写字楼和住宅的基金，但考虑到房地产市场过热，最后放弃了这样的基金。
与价格容易随市场行情涨跌的办公楼等相比，基础设施的收入被认为比较稳定。德意志资产管理公司(Deutsche Asset Management)亚洲太平洋不动产研究主管小夫孝一郎认为：“由于限定于基础设施，不应该与日本和美国的REIT同样对待，但几乎没有受到恒大集团债务问题的影响”。
日生基础研究所的研究员胡笳也分析表示，按照严格标准保护的中国REIT被视作安全资产。胡笳认为在国外企业之间，加拿大蒙特利尔银行也通过出资基金投资了部分REIT，“在信用问题和股价走低的背景下，海外投资者也越来越关注”。
但是，9只股票目前的总市值合计为330亿元，远不及超过10万亿日元的日本和澳大利亚，以及超过100万亿日元的美国。大半被资产持有者持有，个人投资者的持股比例大约仅有1成左右。
北京大学2017年的估算显示，包括住宅及商业设施等在内，REIT的潜在市场规模达到12万亿元。中国政府出台了将清洁能源设备及保障性租赁住房等纳入试点项目的方针，市场也出现扩大的趋势，但像小夫孝一郎一样仍有很多观点认为“警惕市场过热的政府能容忍到多大程度还不确定”。今后将继续关注中国REIT市场的增长性与风险。
