图片版权 Getty Images 广州市政府周一（7月17日）公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“租购同权”等“16条措施”，以鼓励租赁市场的发展。消息传出后，“租购同权”立刻成为热门话题，但有专家指出，政策不一定能增加租户子女获优质学校录取的机会。
《方案》当中最引人注目的其中一个措施是，保障租客子女“享有就近入学等公共服务权益”。“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”将会有权被“安排到义务教育阶段学校”。
不过，有专家认为《方案》未必能帮助租户子女解决学位问题。
方圆地产首席市场分析师邓浩志说：“目前情况下，广州优势学位地段的学位房，本身连（本地）户籍的适龄儿童都没有能够全面满足。如果增加租赁客户适龄儿童的话，更解决不了。”
“根本的问题是，优势学位的供应不平衡，供不应求，所以租售同权也不能解决学位紧绌的这个问题。”
中原地产首席分析师张大伟说：“广州也是计分制的……只是租房跟买房积分的分数不一样，你都可以通过租房来取得录取的资格。”
“积分入学”政策令非广州户籍的人员子女也能入读公立学校。
根据财新报道，广州各区在七年前开始陆续实行积分制入学，今年11区都已全面实现积分计，而积分项目包括计划生育、居住年限、社保、稳定住所等等。
由于《方案》没有仔细谈到，到底自住房业主跟租房承租人的子女在积分制上在未来是不是完全没有差别，所以措施影响暂时还不明确。
“租购同权”会刺激租赁市场发展吗？
《方案》开宗名义表示，“加快构建租购并举的住房体系”、“鼓励发展现代住房租赁产”，邓浩志认为，租赁市场发展还需要其他配套政策。
“租赁市场的发展还需要行业政策的刺激、金融政策的刺激……推广是有一定的困难的。”
邓浩志认为，最大的困难与租金回报跟缺乏大型租赁企业。
“政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响，所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一，但企业不会愿意参与没盈利前景的市场；如果作为社会福利，又违背了市场优化资源配置的基本思路。”
“目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式，即把物业证券化打包销售，降低财务成本。但国内房地产信托投资基金（REITs）一直没有进展，以致租赁企业根本无法成长。”
邓浩志亦指出，中国房产发挥了多功能──租房并不能完全替代买房。
“住房除了居住功能之外，它还有投资、保值、增值的作用。过去的十几年，很明显房产投资比其他投资品──包括股票、证券──都要好。”
张大伟认为，中国楼市持续向上，有能力的人会一直买房。“房价不涨的城市和国家，租赁才会成为重要的居住形式。”
但邓浩志认为，发展健康的租赁市场有其积极意义。“大型城市人口是净流入，不断增加的人口，住房建设速度又跟不上。高房价问题可能会一直存在，一定有一些人买不起，或没有资格买，在这样一个情况下，保障这个群体的居住权利是非常有意义的。”
