Month: November 2015

这也是进入2015年以来，习近平首提房地产。11月10日，中国国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作，实际也是推进“十三五”的重要举措，可见中央关注点已从管理总需求转向管理总供给。决策认为要完成经济结构性改革，需要抓住四个关键点：化解产能过剩、消化房地产库存、降低企业成本、发展股票市场。

习近平上一次公开表态可追溯到2年前，2013年10月9日，习近平在主持“加快推进住房保障体系和供应体系建设”的第十次集体学习中，提到“要千方百计增加住房供应”。2年后，决策层有关住房问题的表态从“千方百计增加住房供应”转为“化解房地产库存”。值得注意的是，中国国务院总理李克强此前在中央党校讲话时也谈到“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说而已，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，这次中央财经领导小组和国务院常务会高调强调房地产，要么意味着房地产面临严重的问题，要么房地产再次会成为拯救中国经济的筹码。其实，如果对近年来中国宏观经济一直关注，并对中国房地产在中国宏观经济中难以替代的地位有了解的人，对于高层此时重提房地产不会意外。一是投资是中国经济的风向标，投资下滑，中国经济一定下滑；二是房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济难以独善其身。

以香港为例，1997-2003年的香港，楼市迎来萧条期，房价6年下跌70%。经济因失业率大增遭受巨大损失。再来看近邻日本，1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元，陷入了长达15年的萧条和低迷。而美国的楼市崩盘，甚至还导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

早在2013年已经有专家公开呼吁：“中国房地产调控的政策要从抑制房价过快上涨尽早转向防止房价下跌对中国经济可能引发的系统风险上来”。从2014年930标志政府救市开始，到本轮再谈房产去库存化，其中已经经历了5轮成规模的房产政策松绑：第一轮各地的松绑限购政策；第二轮2014年930央行的限购政策调整及降息；第三轮各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准；第四轮2015年330前后，开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策；第五轮2015年8月松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策。2015年中国的固定资产投资增速前10月已经滑落到10.2%，全年很可能跌破两位数，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，二是房地产投资的下滑。房地产投资的增速到了10月份，大跌至2%的增速，已经连续21个月下滑。在房地产销售数据回暖的同时，房地产投资仍然低迷，这其中的原因，就是房地产的库存。

因此，这次中央财经领导小组会议提及房地产时，特别强调化解房地产库存，可谓抓住了中国房地产问题的本质。回顾以前中国的房地产调控政策，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明了什么。说明中国房地产已经迎来了惊天的转折点。在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎成为中国经济的束缚。高层释放出“化解库存”的信号再清晰不过的预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整，印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策。

房地产既不应该被神圣化，也不应该被妖魔化。短期来看，房地产不稳，则中国经济不稳。中长期来看，中国目前城镇化率只有55%，还有相当一部分人没有满足基本的住房需求，未来依旧有巨大的市场需求，但不管如何刺激，不要期待房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进，考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选之项。